Nekustamais īpašums



Zemākais tirgus cikla punkts – aiz muguras

Lai gan nekustamā īpašuma tirgus vēl nav atguvies pēc burbuļa plīšanas, tomēr pēdējā gada laikā tajā ir vērojamas vairākas pozitīvas iezīmes. Lielākoties attiecībā uz nekustamā īpašuma tirgū tiek runāts par stabilizāciju, jau retāk piesaucot stagnāciju.

Darvas karoti medus podā pielej nenoteiktība Eiropas Savienībā. Neskaidrība par Eiropas ekonomiskās zonas attīstību un iespējamo otro krīzes vilni liek nogaidīt gan investoriem, gan daļai vietējo dzīvokļu pircēju. Tāpat noskaņojumu un aktivitāti varētu ietekmēt situācija kaimiņvalstī Krievijā. Ilgtermiņā tautsaimniecību Latvijā, kā arī īpašuma tirgu ietekmēs zemās dzīmstības un lielās imigrācijas faktors.

Darījumi

2011.gadā Latvijā pieaudzis kopējais nekustamā īpašuma pirkuma darījumu skaits; salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu kopējais darījumu skaits Latvijā audzis par 16,3% (Latio pēc Zemesgrāmatas datiem). Palielinājies ir arī darījumu skaits ar mājoļiem (par 18.3%)

Kopējais pirkumu darījumu skaits Latvija 2011. gadā pārsniedzis 40 tūkstošus (2010.g. – 35.5 tūkstoši).

Nodokļi

Nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likme zemei ir 1,5 % no kadastrālās vērtības, tikpat augsta tā ir inženiertehniskajām būvēm. «Mājokļa» nodokļa likme ir 0,2% - 0,6% atkarībā no vērtības. Kopš 2012. gada ar NĪN paredzēts sākt aplikt garāžas, par 25 m2 plašākas palīgēkas.

Valdība paredz 2012. un 2013. gadā pakāpeniski īstenot nodokļa reformu, paplašinot pašvaldībām tiesības lemt par NĪN politiku savā teritorijā – lemt par tā apmēru un to, kādi objekti tiek aplikti ar nodokli.

Atcelti ierobežojumi NĪN pieaugumam. Iepriekš normatīvi paredzēja, ka par zemi un saimnieciskajā darbībā izmantojamām ēkām maksājamā nodokļa pieaugums pret iepriekšējo gadu nedrīkst pārsniegt 25 %.

Imigrācijas likuma grozījumi

2010. gadā ir pieņemti grozījumi Imigrācijas likumā, kas paredz iespēju ārzemniekiem iegūt uzturēšanās atļauju arī, pamatojoties uz nekustamā īpašuma iegādi (Rīgā vai republikas pilsētās ieguldīti ne mazāk par 100 tūkst. latu jeb 142,3 tūkst. eiro; ārpus Rīgas vai republikas pilsētām – 50 tūkst. latu jeb 71,1 tūkst. eiro).

Likuma grozījumi darbojas, taču turpinās diskusijas, vai tieši tā, kā bija paredzēts. Tie nodrošina aktivitāti Jūrmalas un Rīgas centra mājokļu segmentā.

Imigrācijas likumā noteikto iespēju saņemt termiņuzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām Latvijas tautsaimniecībā 2011. gadā izmantojuši kopskaitā 1956 ārzemnieki, veicot ieguldījumus gandrīz 178 miljonu eiro apmērā (Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes - PMLP dati). Vairums - 1549 ārzemnieku - uzturēšanās atļauju pieprasīja, pamatojoties uz faktu, ka viņi paši vai viņu ģimenes locekļi ir iegādājušies nekustamo īpašumu Latvijā. Rīgā un Jūrmalā nopirkti attiecīgi 325 un 225 īpašumu. 2011. gadā īpašumos ieguldīti 163,3 miljoni eiro.

Mājokļi

Aktivitāte no sērijveida dzīvokļu tirgus segmenta Rīgas mikrorajonos 2011. gadā novirzījusies uz Rīgas centru un Jūrmalu. Iemesls – pieņemtie Imigrācijas likuma grozījumi. Savukārt īpašumu segmentos, kur pircējs ir vietējais iedzīvotājs, aktivitāti eksperti vērtē kā mērenu.

Nerezidentu intereses dēļ jauno dzīvokļu piedāvājuma cena Jūrmalā ir palielinājusies par aptuveni 20%. Sākti vairāki jaunu dzīvojamo māju būvniecības projekti, kuru galvenā pircēju mērķauditorija ir ārvalstnieki.

Sērijveida dzīvokļu tirgū galvaspilsētas mikrorajonos cenas gada laikā tikpat kā nav mainījušās; neskatoties uz nelielajām svārstībām cenas mikrorajonos vērtējamas kā stabilas. 2012. gada janvārī vidējā tipveida dzīvokļu cena Rīgas mikrorajonos ir 578 eiro/m2 (avots: Latio)

Aktīvs bijis īres tirgus; rudenī lielāks pieprasījums bijis arī no ārvalstu studentu puses. Pēc speciālisti vērtējuma, aktivitāte ir saistīta gan ar to, ka daļa potenciālo mājokļu pircēju nevar saņemt aizdevumu bankā, gan arī ar cilvēku nevēlēšanos uzņemties saistības, dodot priekšroku īrei.

Tirgū pamazām atgriežas banku uzņēmumu pārņemtie īpašumi. Kopumā banku izveidotās nekustamā īpašuma pārvaldīšanas kompānijas ir kļuvušas par aktīvu un nozīmīgu tirgus dalībnieku. Tās joprojām piedalās izsolēs, notiek dažāda veida īpašumu pārņemšana; daļa īpašumu jau atgriezusies apritē.

Atsevišķi attīstītāji sāk vai turpina realizēt dzīvojamo māju projektus. Taču joprojām apjomi ir nelieli. 2011.gada pirmajos trīs ceturkšņos uzbūvēti 1754 dzīvokļi
un salīdzinājumā ar 2010.gada pirmajiem trim ceturkšņiem, pieaugums ir 15% (Arco Real Estate pēc CSP).

Zeme

2011. gada nogalē palielinājusies interese par privātās apbūves zemes gabalu iegādi labās vietās. Nereti lēmums iegādāties zemi mājas būvniecībai saistīts ar pircēju kvalitātes un cenas prasībām piemērotu māju trūkumu piedāvājumā.

Tomēr kopumā apbūves zemes tirgus ir maakatīvs, jo šādu īpašumu iegādi joprojām finanšu iestādes kreditē nelapbrāt.

Turpretī lauksaimniecības zemes tirgus ir aktīvs; saglabājas augsts ārvalstu pircēju pieprasījums. Darījumi tiek veikti, zemi pērkot juridiskām personām, kuras pieder ārzemniekiem.

Lauksaimniecības cena ir atkarīga no zemes auglības, apstrādes, platības vienā gabalā, attāluma no Rīgas, citām apdzīvotām vietām, piekļūšanas iespējam u.c. Dārgākie īpašumi ir Zemgalē, kā arī Kurzemē. Tur darījumi ir notikuši par 3000 eiro/ha, savukārt viszemākā cena bijusi Latgalē – 300 eiro/ha (Arco Real Estate dati)

Tā kā jaunu projektu attīstīšanas un būvniecības aktivitāte nav atjaunojusies, zemes cena komerciālajai apbūvei 2011. gadā kopumā bija tendence pazemināties. Izņēmums ir Rīgas centrs, kur attīstītāji interesējas par zemes gabalu iegādi daudzdzīvokļu ēku būvniecībai.

Aktīvs kopumā ir zemes tirgus Jūrmalā.

Komercīpašumi

Komercīpašumu tirgū 2011. gada sākumā bija vērojama lielāka aktivitāte un optimisms, bet gada nogalē entuziasms sācis noplakt, ņemot vērā nestabilitāti Eiropas Savienībā un citus faktorus.

2011. gadā ir pieaudzis investīcijas darījumu skaits, piemēram, 2011. gadā ir pārdots RIMI hipermārkets K.Valdemara ielā Rīgā, notikuši vairāki darījumi ar biroju ēkām, namīpašumiem Rīgas centrā, tostarp, piemēram, 2012. gadā savu ēku Raiņa bulvārī pretī Brīvības piemineklim pārdevusi kompānija Latio.

Pēc Colliers International aplēsēm, investīciju tirgus varētu būt palielinājies par 20–25%, salīdzinot ar 2010 gadu, un bija aptuveni 140 milj. eiro.

Biroju tirgū labākās jaunās biroju ēkas pamazām aizpildās un šādos biroju centros ir tendence palielināties nomas maksai. Brīvo platību īpatsvars pieprasītos objektos ir samazinājies, līdz ar to tirgus virzās no sava zemākā punkta.

Vēl 2011. gada sākumā vidējais brīvo biroju telpu īpatsvars svārstījies starp 20 – 30%, 2012. adam sākoties, šis rādītājs bijis ap 15%.

Biroju telpu piedāvājumu nākamajos gados, visticamāk, papildinās tikai projekti Z Torņi un Jupiter Center. Iespējams, ka jau 2012. gadā tirgū tiks piedāvāta maksātnespējīgās Latvijas Krājbankas centrālā biroja ēka.

Ir notikuši zemes gabalu pirkšanas darījumi ar saskaņotiem projektiem, taču, kad šie projekti tiks realizēti, drošu ziņu nav

Nomas maksas līmenis, kā arī pieprasījums liek šaubīties par projektu rentabilitāti.

Biroju tirgū turpinās nomnieku rotācija, mēģinot iegūt pēc iespējas labākus nomas līguma nosacījumus, tostarp zemākas nomas izmaksas;

Lielākais pieprasījums ir pēc nelielām biroju telpām (līdz 200 m2), par salīdinoši zemu cenu.

Tirdnziecības platību segmentā attīstību nodrošina spēcīgākie mazumtirdzniecības tīkli, kas turpina izplesties.

Krīze nošķīrusi labākus un ne tika labi strādājošos tirdzniecības centrus. Dažos centros vakances līmenis ir ap 30%, bet vidējais brīvo telpu rādītājs ir zems – ap 6% (2012.g. sākuma dati; avots: Newsec Latvia). Uzlabojoties aizpildījumam, arī nomas maksai veiksmīgākajos centros ir tendence nedaudz pieaugt.

2011. gadā atklāts mazumtirgotāja Rimi attīstītais t/c Damme Rīgā; ar lielveikala Prisma atvēršanu sevi pieteica Imantas tirdzniecības centra projekts

Tirdzniecības centros ir parādījušies jauni nomnieki, vairāki ir apliecinājuši interesi par Baltijas reģionu Par ienākšanu tirgū paziņojis starptautisks mazumtirgotājs H&M;

Ielu tirdzniecības segmentā zemo preču tirgotājus 2011.gadā turpināja nomainīt konditorejas, beķerejas, restorāni un vinotēkas, kuru daudzums tuvojas kritiskajam punktam; turpmāk ir iespējama nomnieku profila maiņa

2011.gadā, atdzīvojoties ekonomikai, arī noliktavu tirgū paaugstinājās aktivitāte un vidējais telpu noslogojums nedaudz uzlabojās.

Foto: Pilseta24.lv
 

  1. Iepriekšējā
  2. 1
  3. 2
  4. 3
  5. 4
  6. 5
  7. 6
  8. 7
  9. Nākamā

Pievieno komentāru

X